Renouvellement de baux : une période difficile et souvent floue

L’Association des locataires des Bois-Francs (ALBF) invite les locataires de la région à être vigilants en cette période de reconduction des baux.

Une large majorité des baux au Québec s’étendent du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante. Ainsi, pour ces locataires, la période du 1er janvier au 31 mars correspond à la période couvrant les délais de reconduction des baux.

Pour ce faire, chaque année la Régie du logement publie à la fin de janvier les pourcentages applicables pour le calcul des augmentations des loyers. Cette dernière a publié ces indices le 23 janvier 2015.

Qu’est-ce qui justifie la hausse du coût du loyer?

Plusieurs éléments entrent en ligne de compte dans le calcul. Le pourcentage émis par la Régie du logement n’est pas un absolu, mais il donne une idée de base. À cela s’ajoutent les augmentations de taxes municipales et scolaires, le coût des travaux d’entretien et d’immobilisation et les autres dépenses d’exploitation. C’est pour cela qu’il est préférable d’utiliser la grille de calcul prévue à cet effet sur le site de Régie du logement qui aide les propriétaires et les locataires à s’entendre sur l’augmentation juste.

Ainsi, si un locataire paie son chauffage, la Régie du logement estime qu’une augmentation de base de 0,6% est justifiable. Si le chauffage du logement est inclus dans le prix du loyer, il est important de connaître la source d’énergie du chauffage afin de prendre le pourcentage approprié. Si le chauffage est à l’électricité, il faut calculer une augmentation de 1%, pour un chauffage au gaz le pourcentage est de 1,8% et finalement de 1,4% pour le chauffage au mazout.

Les taxes qui comptent…

L’ALBF invite les locataires à faire deux démarches importantes pour vérifier les augmentations de taxes. «Puisqu’il s’agit d’une information publique, les locataires peuvent appeler à leur municipalité ou consulter les sites Internet de ces dernières, pour obtenir le montant des taxes de 2014 et de 2015.

C’est la variation des deux qui importe. Même chose pour les taxes scolaires où il s’agit d’appeler à la Commission scolaire de leur territoire pour avoir le montant des deux dernières années (2013-2014 et 2014-2015). Les taxes sont généralement ce qui peut faire augmenter beaucoup le loyer rapidement parce que c’est une dépense qui peut être envoyée à 100% aux locataires», dit Caroline Moreau, coordonnatrice de l’ALBF. Il s’agit ensuite de prendre l’augmentation (ou la diminution), de la diviser par le nombre d’unités de logement de l’immeuble et de le diviser par 12 mois.

Et les travaux dans tout ça?

En ce qui concerne les travaux, l’ALBF a constaté que quelques locateurs ont essayé de passer des augmentations pour des travaux qu’ils feront en 2015! «Les propriétaires ne peuvent pas faire cela. Ils doivent d’abord effectuer les travaux et comptabiliser le tout pour l’augmentation de loyer de l’année suivante. De plus, nous avons déjà vu que des propriétaires n’enlevaient pas non plus le montant de subventions obtenues pour la réalisation de certains travaux. Il est préférable que chacun soit de bonne foi dans ce processus. D’un côté, nous comprenons que les propriétaires veulent avoir un immeuble rentable, mais les revenus des locataires ne suivent pas le coût de la vie non plus. Il faut donc tenter de s’entendre au mieux», ajoute Caroline Moreau. La Régie du logement indique que le pourcentage relié aux dépenses d’immobilisation est de 2,9%. Ainsi, pour chaque tranche de 1000 $, une augmentation de 2,42 $ par mois peut être demandée comme augmentation.

Quand renouvellement rime avec insécurité

Les comités logement et associations de locataires du Québec revendiquent depuis des années un contrôle obligatoire des loyers. Dans la période du renouvellement du bail, les locataires vivent énormément de pression. «Non seulement il y a une méconnaissance des lois de façon générale, mais il n’est malheureusement pas rare que des locataires nous parlent des menaces que font leurs propriétaires envers eux ou encore la pression ou les représailles qu’ils subissent des locateurs. La négociation n’est pas tellement dans notre culture et les locataires vont souvent accepter une augmentation, même abusive, pour avoir la paix, pour éviter une mésentente ou encore pour ne pas subir la colère du locateur», raconte Caroline Moreau. Il est important que les locataires connaissent leurs droits et refuser une augmentation de loyer qui est abusive en est un.

Quelles sont les règles de fonctionnement d’un renouvellement?

Pour un bail d’une durée fixe de 12 mois et plus, le délai d’avis de modification du bail, donc d’en modifier le coût, entre autres choses, est de 3 à 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail à durée fixe de moins de 12 mois, le délai d’avis est entre 1 et 2 mois avant la fin du bail. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, le délai est entre 1 et 2 mois avant la modification souhaitée. Il ne peut y avoir qu’une seule augmentation de loyer par période de 12 mois. L’ALBF rencontre régulièrement des locataires qui disent qu’ils ont jusqu’au 31 mars pour répondre au propriétaire. C’est faux! À partir du moment où le propriétaire leur remet un avis de modification du bail, le locataire a alors 1 mois pour répondre. Il peut accepter la ou les modifications proposées et renouveler son bail, refuser l’augmentation et renouveler son bail ou ne pas vouloir renouveler son bail et quitter le logement à l’échéance du bail. «Un avis conforme doit comprendre les trois possibilités. Nous voyons souvent des avis où la possibilité de refuser l’augmentation de loyer et de renouveler le bail est inexistante. Cela induit chez les locataires un raisonnement faussé puisqu’ils ne voient pas cette possibilité qui est pourtant un droit. Ça contribue aussi à leur stress. Voir son loyer augmenter de 15 $ ou 20 $ par mois alors qu’on a déjà un budget serré c’est un stress supplémentaire pour les ménages», explique Caroline Moreau.

Sans compter que dans les avis de modification de bail peuvent se glisser des petites modifications d’apparence inoffensive. Cependant, perdre un service (comme le changement d’une chaudière de chauffage centrale pour du chauffage individuel dans les logements) entrainerait plutôt une diminution de loyer qu’une augmentation. Il faut que les locataires soient vigilants à cet égard. L’Association des locataires des Bois-Francs est un organisme de défense collective des droits des locataires qui couvre toute la région du Centre-du-Québec. Elle invite les locataires incertains face à leurs droits et aux augmentations demandées à la contacter pour les informer dans ces situations. Caroline Moreau termine en ajoutant que « les problèmes ou les évènements qui surviennent en lien avec le logement sont très émotifs et très insécurisant pour les locataires. Il est essentiel qu’ils aient la possibilité d’avoir de l’information et du soutien dans leurs différentes problématiques. Encore plus, l’ALBF travaille de concert avec les différentes instances de la région et avec les autres comités logement et associations de locataires du Québec à faire avancer les droits des locataires. Nous sommes les chiens de garde centricois du droit au logement!»